證據(jù)規(guī)定對(duì)商品房質(zhì)量糾紛舉證問(wèn)題的新思考

    從數(shù)量上講，絕大部分商品房質(zhì)量糾紛均為單套商品房?jī)?nèi)部的建筑和裝潢質(zhì)量的問(wèn)題，如墻面滲水、窗套滲漏、墻面或天花板開(kāi)裂、衛(wèi)生間滲漏等。目前市場(chǎng)上逐漸增多的因全裝修商品房的質(zhì)量問(wèn)題引起的爭(zhēng)議演變?yōu)樵V訟的案例也在增加。這類糾紛涉及的一般是一戶業(yè)主，發(fā)生訴訟也多為單打獨(dú)斗，如因某一質(zhì)量問(wèn)題涉及多戶人家，發(fā)生質(zhì)量訴訟因房屋買賣關(guān)系是分別建立的，所以訴訟也是分開(kāi)審理。

    另外一類比較嚴(yán)重的商品房質(zhì)量問(wèn)題是作為商品房出售的建筑物的整體存在質(zhì)量問(wèn)題。此類問(wèn)題往往涉及到該建筑物內(nèi)的絕大部分住戶，且往往質(zhì)量問(wèn)題的后果較上述單獨(dú)的質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，如地基沉降造成房屋傾斜、外墻面裂縫滲水、主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題造成房屋開(kāi)裂傾斜、建筑材料質(zhì)量問(wèn)題、施工質(zhì)量問(wèn)題等。該類糾紛數(shù)量較少，但影響面卻很大，且一但出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)損失就更巨大，也容易造成社會(huì)性的矛盾。這種訴訟不論是訴訟過(guò)程還是處理方式都會(huì)出現(xiàn)很多困難，作為涉及其中的小業(yè)主來(lái)說(shuō)，訴訟的難度可想而知。從上述兩大類商品房質(zhì)量問(wèn)題訴訟的難點(diǎn)看，除了人為制造的困難外，主要的難點(diǎn)還是作為質(zhì)量問(wèn)題原告的小業(yè)主在訴訟中舉證能力有限的問(wèn)題。

    二、商品房質(zhì)量糾紛引起的訴訟中小業(yè)主存在的舉證難現(xiàn)象和原因分析。

    1、沒(méi)有一定的知識(shí)能力和文化程度，且在房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)方面處于的絕對(duì)劣勢(shì)，造成小業(yè)主舉證難。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)的是整個(gè)社會(huì)群體，各個(gè)群體之間的文化程度、知識(shí)水平差異巨大，處于較低層次購(gòu)房者往往對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題不能作出準(zhǔn)確的判斷，如果經(jīng)濟(jì)收入有限，也不可能委托具有專業(yè)知識(shí)的人員協(xié)助訴訟，且訴訟對(duì)象又是專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展商，不論是經(jīng)濟(jì)實(shí)力和專業(yè)技術(shù)水平均有較大的差距。小業(yè)主在訴訟中怎樣合理舉證支持訴訟請(qǐng)求有一定困難。

    2、小業(yè)主沒(méi)有鑒定的資質(zhì)和委托鑒定的經(jīng)濟(jì)能力，對(duì)于商品房質(zhì)量缺陷的程度取證難。

    因?yàn)榻ㄖ�質(zhì)量的鑒定需要專門(mén)的知識(shí)和儀器，一般非專業(yè)人員即使有較高的文化水平也不能作出準(zhǔn)確判斷，所以涉及商品房質(zhì)量問(wèn)題的訴訟多會(huì)出現(xiàn)一個(gè)專門(mén)機(jī)構(gòu)鑒定的問(wèn)題。一般業(yè)主作為原告進(jìn)行訴訟時(shí)，單憑通常的生活經(jīng)驗(yàn)和文化知識(shí)僅能判斷房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題。但對(duì)于存在問(wèn)題的程度和損害結(jié)果無(wú)法進(jìn)行科學(xué)的判斷，根據(jù)侵權(quán)損害賠償訴訟的要求，如果提出賠償要求則需要有一個(gè)判斷的標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)只能建立在科學(xué)鑒定的基礎(chǔ)上。但目前房屋質(zhì)量糾紛的鑒定只能由社會(huì)上少量的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具報(bào)告，一般來(lái)說(shuō)這些機(jī)構(gòu)并非專業(yè)對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定，其運(yùn)營(yíng)成本大，收費(fèi)高且標(biāo)準(zhǔn)缺乏合理性，對(duì)于一戶或幾戶個(gè)人業(yè)主提出房屋質(zhì)量訴訟要求鑒定的情況，若要比較全面的鑒定則費(fèi)用無(wú)法承擔(dān)，而民事訴訟法要求原告舉證故預(yù)付鑒定費(fèi)用限制了個(gè)人業(yè)主的全面取證的能力。

    3、發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)、影響大，社會(huì)上的鑒定機(jī)構(gòu)少，而又往往作為其他專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)常與房地產(chǎn)商進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，其鑒定結(jié)果做到公正性是比較難的。

    發(fā)生房屋質(zhì)量訴訟需要鑒定，如原、被告雙方未能對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致，則由法院出面委托鑒定。從理論上講，法院委托的鑒定屬于司法鑒定，應(yīng)該具有公正性，但目前對(duì)于侯選的監(jiān)督機(jī)構(gòu)多為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，追求利益最大化是經(jīng)濟(jì)實(shí)體的目標(biāo)，在范圍有限的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常能夠接觸到各類鑒定機(jī)構(gòu)，

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