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計(jì)算建筑面積最新規(guī)定
計(jì)算建筑面積最新規(guī)定
新版《建筑面積規(guī)范》的實(shí)施，不僅將直接影響容積率的計(jì)算和工程造價(jià)的計(jì)算，更將大大影響開發(fā)商以往對戶型設(shè)計(jì)的思路和工程造價(jià)預(yù)算，所謂“偷面積”的方式將很難行得通了。
建筑面積計(jì)算新規(guī)明確陽臺(tái)飄窗恕不贈(zèng)送(新算法) 送飄窗、送露臺(tái)、送地下室等以往開發(fā)商在房源銷售環(huán)節(jié)管用的推銷手段，隨著新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》于2014年7月1日的正式實(shí)施，或許將成為歷 史。
一、新規(guī)范大量修訂“免費(fèi)”面積計(jì)算規(guī)定
隨著住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對新版《建筑工程建筑面積計(jì)算 規(guī)范》GBT 50353-2013(以下簡稱新《規(guī)范》)的 實(shí)施，舊的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT 50353-2005也隨之廢止。
新《規(guī)范》主要修訂的技術(shù)內(nèi)容包括：
1.增加了建筑物架空層的面積計(jì)算規(guī)定，取消了深基 礎(chǔ)架空層;
2.取消了有永久性頂蓋的面積計(jì)算規(guī)定，增加了無圍 護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計(jì)算規(guī)定;
3.修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積 計(jì)算規(guī)定;
4.增加了凸(飄)窗的建筑面積計(jì)算要求;
5.修訂了圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的 建筑物的面積計(jì)算規(guī)定;
6.刪除了原室外樓梯強(qiáng)調(diào)的有永久性頂蓋的面積計(jì)算 要求;
7.修訂了陽臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)定;
8.修訂了外保溫層的面積計(jì)算規(guī)定;
9.修訂了設(shè)備層、管道層的面積計(jì)算規(guī)定;
10.增加了門廊的面積計(jì)算規(guī)定;
11.增加了有頂蓋的采光井的面積計(jì)算規(guī)定。
值得注意的是，開發(fā)商以往最常贈(zèng)送、舊版《規(guī)范》 中不算面積的飄窗，在新《規(guī)范》中有了明確要求：
窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在 2.10m及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水 平面積計(jì)算1/2面積。另外，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)， 應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外 的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面 積。
而在地下室方面，新《規(guī)范》中：
地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié) 構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高 在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。修訂的面積計(jì)算 規(guī)定有近26條，極大的細(xì)化和改變了此前舊《規(guī)范》 中的建筑面積計(jì)算。
新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT 50353-2013
二、已審批及在售項(xiàng)目不受影響
隨著新《規(guī)范》的出臺(tái)，新建項(xiàng)目贈(zèng)送面積設(shè)計(jì)審批 將更加嚴(yán)格，但已審批及在售項(xiàng)目不受影響。因此短 期內(nèi)對市場影響有限。
不過，以往“贈(zèng)送”面積的設(shè)計(jì)多出現(xiàn)在小戶型，未來 開發(fā)商在小戶型的開發(fā)設(shè)計(jì)難度上會(huì)有所增加。
三、開發(fā)商“贈(zèng)送”面積或?qū)⒊蔀闅v史
以往贈(zèng)送的面積通常大多數(shù)開發(fā)商都不會(huì)納入商品房 買賣合同中，因此贈(zèng)送的面積很難受法律保護(hù)，而隨 著新《規(guī)范》的出臺(tái)，消費(fèi)者如果遭遇贈(zèng)送面積縮水 以及其他糾紛問題時(shí)，一定程度上就有了相應(yīng)的維權(quán) 依據(jù)。另外，正所謂羊毛出在羊身上，為了設(shè)計(jì)出贈(zèng) 送空間面積，開發(fā)商的開發(fā)工程造價(jià)并不會(huì)減少，且 贈(zèng)送的面積往往會(huì)影響樓盤的容積率，造成容積率比 實(shí)際偏高，實(shí)際居住體驗(yàn)也會(huì)降低。
新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的出臺(tái)，對以 往“贈(zèng)送”的面積空間給出了新的定義和計(jì)算規(guī)范，更 具體、更細(xì)化、更嚴(yán)格也是這次新《規(guī)范》的一大特 點(diǎn)。從開發(fā)商以往的銷售情況來看，帶贈(zèng)送面積的戶 型產(chǎn)品較為受到購房者的青睞。那么這次新規(guī)的實(shí) 施，對于開發(fā)商來說，除了傳統(tǒng)的贈(zèng)送飄窗外，地下 室、結(jié)構(gòu)連板、挑空陽臺(tái)、入戶花園等這些各大樓盤 單位面積“增肥”的手段，以后會(huì)受到更嚴(yán)格的限 制，“贈(zèng)送面積”這張營銷牌將變得越來越不好打。
附錄： 新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT 50353-2013 (部分內(nèi)容) 計(jì)算建筑面積的規(guī)定：
1.建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面 積之和計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全 面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。
2.建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時(shí)，對于局部樓層的二層及 以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面 積計(jì)算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì) 算，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積， 結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。
3.對于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及 以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上 至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在 1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。
4.對于場館看臺(tái)下的建筑空間，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及 以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上 至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在 1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。室內(nèi)單獨(dú)設(shè)置 的有圍護(hù)設(shè)施的懸挑看臺(tái)，應(yīng)按看臺(tái)結(jié)構(gòu)底板水平投 影面積計(jì)算建筑面積。有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺(tái) 應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算面積。
5.地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。 結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層 高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。
6.出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應(yīng)按其外墻結(jié) 構(gòu)外圍水平面積的1/2計(jì)算面積。
7.建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂 板水平投影計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上 的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì) 算1/2面積。
8.建筑物的門廳、大廳應(yīng)按一層計(jì)算建筑面積，門 廳、大廳內(nèi)設(shè)置的走廊應(yīng)按走廊結(jié)構(gòu)底板水平投影面 積計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì) 算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面 積。
9.對于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護(hù)設(shè)施的， 應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;無圍護(hù)結(jié) 構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì) 算1/2面積。
10.對于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護(hù)結(jié) 構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積; 無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投 影面積計(jì)算建筑面積。無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有 結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在 2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。
11.有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu) 外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng) 計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2 面積。
12.附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu) 外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng) 計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2 面積。
13.窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高 在2.10m及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍 水平面積計(jì)算1/2面積。
14.有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊(挑廊)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底 板水平投影面積計(jì)算1/2面積;有圍護(hù)設(shè)施(或柱) 的檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施(或柱)外圍水平面積計(jì)算 1/2面積。
15.門斗應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面 積，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積; 結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。
16.門廊應(yīng)按其頂板的水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面 積;有柱雨篷應(yīng)按其結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2計(jì)算 建筑面積;無柱雨篷的結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線 的寬度在2.10m及以上的，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投 影面積的1/2計(jì)算建筑面積。
17.設(shè)在建筑物頂部的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱 間、電梯機(jī)房等，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計(jì)算 全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面 積。
18.圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的樓層，應(yīng)按其底板面 的外墻外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上 的部位，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至 2.10m以下的部位，應(yīng)計(jì)算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在 1.20m以下的部位，不應(yīng)計(jì)算建筑面積。
19.建筑物的室內(nèi)樓梯、電梯井、提物井、管道井、 通風(fēng)排氣豎井、煙道，應(yīng)并入建筑物的自然層計(jì)算建 筑面積。有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu) 凈高在2.10m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在 2.10m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。
20.室外樓梯應(yīng)并入所依附建筑物自然層，并應(yīng)按其 水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。
21.在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積 計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板 水平投影面積計(jì)算1/2面積。
22.有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油 站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算 建筑面積。
23.以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線 計(jì)算建筑面積。
24.建筑物的外墻外保溫層，應(yīng)按其保溫材料的水平 截面積計(jì)算，并計(jì)入自然層建筑面積。
25.與室內(nèi)相通的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑 物建筑面積內(nèi)計(jì)算。對于高低聯(lián)跨的建筑物，當(dāng)高低 跨內(nèi)部連通時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨面積內(nèi)。
26.對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié) 構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全 面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。
27.下列項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算建筑面積：
(1)與建筑物內(nèi)不相連通的建筑部件;
(2) 騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建筑物通 道;
(3)舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布和布景的天橋、挑臺(tái)等;
(4)露臺(tái)、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾 性結(jié)構(gòu)構(gòu)件;
(5)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐 體的平臺(tái);
(6)勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾 面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻，主體結(jié)構(gòu)外的空調(diào) 室外機(jī)擱板(箱)、構(gòu)件、配件，挑出寬度在2.10m以 下的無柱雨篷和頂蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)樓層的無柱 雨篷;
(7)窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高 在2.10m以下的凸(飄)窗，窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在 0.45m及以上的凸(飄)窗;
(8)室外爬梯、室外專用消防鋼樓梯;
(9)無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀光電梯;
(10)建筑物以外的地下人防通道，獨(dú)立的煙囪、煙 道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯 倉、棧橋等構(gòu)筑物。
[計(jì)算建筑面積最新規(guī)定]
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