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不動(dòng)產(chǎn)登記條例有望近日出臺(tái)(4)
聚焦不動(dòng)產(chǎn)登記條例(四)
孫憲忠：操作問(wèn)題有待細(xì)則出臺(tái)
“說(shuō)到執(zhí)行，這是很難回答的問(wèn)題。因?yàn)楝F(xiàn)在條例只有30個(gè)條文，執(zhí)行起來(lái)可操作性不強(qiáng)。所以，還是期待盡快編纂可操作實(shí)施的細(xì)則，然后條例作為指導(dǎo)性的規(guī)則來(lái)適用”
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的正式立法是在2007年，物權(quán)法中對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”予以明確。
這是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員孫憲忠呼吁了十幾年之后見(jiàn)到的成果。7年之后，他再次深度介入該事項(xiàng)的立法工作，參與制定了倍受關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)登記條例。
孫憲忠坦言，無(wú)論是當(dāng)年的物權(quán)法，還是如今的不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，他都很難說(shuō)得上滿意。
12月8日，孫憲忠在北京的家中接受了法治周末記者的專訪。
條例有較大幅度的壓縮
法治周末：不動(dòng)產(chǎn)登記條例現(xiàn)在大體上定了，跟此前的設(shè)計(jì)有什么出入?
孫憲忠：總體來(lái)看，有一些跟我們之前的研究思路是有差別的。
比如說(shuō)登記機(jī)構(gòu)，按照我們?cè)瓉?lái)的思路，登記機(jī)構(gòu)的地位要更高一些，不屬于行政管理機(jī)構(gòu)序列，而應(yīng)該是帶司法性質(zhì)的獨(dú)立機(jī)構(gòu)。在國(guó)外，很多是由法院來(lái)承擔(dān)這項(xiàng)工作的，登記是帶有司法效果的一種行為。
按我們?cè)瓉?lái)的設(shè)想，是要制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，是一部單行法律，由全國(guó)人大來(lái)制定。
這些都是將來(lái)還要進(jìn)一步磨合的�，F(xiàn)在要出臺(tái)的也是暫行條例，即也只是暫時(shí)的，以后有機(jī)會(huì)可能還是要制定法律。
法治周末：條例與之前您負(fù)責(zé)起草的學(xué)者建議稿相比，有什么變化?
孫憲忠：國(guó)務(wù)院法制辦和國(guó)土資源部委托我們起草一個(gè)學(xué)者建議稿，我們的建議稿有70多個(gè)條文，國(guó)土部自己制定的版本也有90多個(gè)條文，數(shù)量更多，不過(guò)里面有很多非法律性的內(nèi)容。
法治周末：那現(xiàn)在的版本怎么大幅縮水了呢(征求意見(jiàn)稿共計(jì)30條)?
孫憲忠：后來(lái)兩個(gè)版本都提交到了國(guó)務(wù)院法制辦，國(guó)務(wù)院法制辦認(rèn)為需要壓縮，兩個(gè)版本都進(jìn)行了壓縮、整合，不過(guò)后來(lái)基本上是按照學(xué)者建議稿的結(jié)構(gòu)框架來(lái)設(shè)置的。
當(dāng)年物權(quán)法也是，不動(dòng)產(chǎn)登記部分我寫(xiě)了70多個(gè)條文，后來(lái)經(jīng)過(guò)幾次審議，縮到20來(lái)個(gè)。
執(zhí)行將面臨難題
法治周末：對(duì)于目前公布的草案的執(zhí)行，您有什么預(yù)期?
孫憲忠：條文壓縮之后，條款過(guò)于原則，實(shí)行起來(lái)有些東西可能操作有困難。
比如在我寫(xiě)的方案里，登記的基本原則，誰(shuí)啟動(dòng)登記，即先申請(qǐng)?jiān)瓌t，在哪里登記，即登記的屬地管理原則，法定語(yǔ)言文字登記原則，這些都是很重要的，后來(lái)并未出現(xiàn)在條例中。
還有登記程序的問(wèn)題，普通登記就四個(gè)程序，初始登記、變更登記、更正登記、涂銷登記，此外還有一些特別的程序。像更正登記未作出規(guī)定，那么，現(xiàn)實(shí)中如果出現(xiàn)了錯(cuò)誤登記怎么辦?如何更正?
法治周末：您認(rèn)為有哪些比較重要的問(wèn)題是條例應(yīng)當(dāng)包含或予以明確的?
孫憲忠：在我看來(lái)，有幾個(gè)核心問(wèn)題還有待解決。
一是登記審查的問(wèn)題。是要形式審查還是實(shí)質(zhì)審查?這兩種審查如何界定?什么情況下適用哪種方式?
二是登記簿的設(shè)置。將來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利怎么記載?以前土地房屋都是分開(kāi)的，現(xiàn)在合在一起怎么弄?我覺(jué)得樹(shù)干結(jié)構(gòu)最好，所有權(quán)就是樹(shù)干，樹(shù)干上體現(xiàn)權(quán)利的各種變化，有各種分枝，用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等，這樣一看就很清晰明了。
我的想法是，先把地籍搞清楚，在此基礎(chǔ)上再確定地權(quán)。
第三就是登記程序的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記法本來(lái)就是程序法，由哪個(gè)機(jī)構(gòu)依據(jù)什么樣的程序來(lái)登記?現(xiàn)在草案的規(guī)定操作性不強(qiáng)。
反腐對(duì)條例制定影響很小
法治周末：條例在整個(gè)制定過(guò)程中都受到外界很大的關(guān)注，主要應(yīng)該還是大家對(duì)它有反腐方面的期待?
孫憲忠：這個(gè)問(wèn)題我多次公開(kāi)澄清過(guò)，與反腐沒(méi)有直接關(guān)系，我只能不厭其煩地一再重申。
法治周末：社會(huì)上這種期待對(duì)條例的制定有什么影響?
孫憲忠：開(kāi)始是有影響的，但經(jīng)過(guò)努力，已經(jīng)基本解決了。草案留了個(gè)尾巴——有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。
法治周末：有些人提出，今年登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一了，但不動(dòng)產(chǎn)交易的監(jiān)管部門仍是分散的，這會(huì)帶來(lái)什么問(wèn)題嗎?
孫憲忠：不存在什么問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)交易在實(shí)踐中是復(fù)雜的，涉及的部門太多，不可能統(tǒng)一。
法治周末：那您認(rèn)為，條例執(zhí)行中要注意什么問(wèn)題，需要什么制度配套嗎?
孫憲忠：說(shuō)到執(zhí)行，這是很難回答的問(wèn)題。因?yàn)楝F(xiàn)在條例只有30個(gè)條文，執(zhí)行起來(lái)可操作性有待加強(qiáng)。所以，還是期待盡快編纂可操作實(shí)施的細(xì)則，然后條例作為指導(dǎo)性的規(guī)則來(lái)適用。
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