房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)

時(shí)間：2023-04-30 22:59:36 資料我要投稿

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香山怡景項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

學(xué) 部：城市建設(shè)工程學(xué)部專業(yè)：

工程管理

班級(jí)：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià) 指導(dǎo)教師：編制時(shí)間：

孫豐旋 2016.11.24

文華學(xué)院

《房地產(chǎn)開發(fā)》課程設(shè)計(jì)分組名單及任務(wù)分工

一、課程設(shè)計(jì)題目

二、課程設(shè)計(jì)小組成員

三、成員任務(wù)分工

第1章項(xiàng)目總說明和概況………………………… 1.1 項(xiàng)目背景與概況……………………………………

1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)……………………………………

第2章投資環(huán)境研究………………………………………… 2.1國家政治、經(jīng)濟(jì)、形式及有關(guān)政策

2.2項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理政策因素

第3章市場(chǎng)研究………………………………………………

3.1區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

3.2需求供給分析

3.3 武漢房地產(chǎn)特征分析 3.4 2016武漢樓市分析

第4章項(xiàng)目定位 ………………

第一文庫網(wǎng)

………………

4.1價(jià)格定位

4.2市場(chǎng)定位

4.3項(xiàng)目介紹及SWOT矩陣分析

第5章規(guī)劃方案及建設(shè)條件………………………………

5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

5.2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局

第6章建設(shè)方式及進(jìn)度安排………………………………

6.1建設(shè)方式

6.2項(xiàng)目進(jìn)度安排

第7章投資估算及資金籌措…………………………………

7.1投資估算

7.2資金籌措

第8章項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定………………… 第9章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)…………………………………… 第10章風(fēng)險(xiǎn)與不確定因素分析………………………………

10.1風(fēng)險(xiǎn)分析

10.2不確定因素分析

第11章可行性研究的結(jié)論……………………………………

11.1結(jié)論

11.2建議

第一章項(xiàng)目總說明與概況

1.1項(xiàng)目背景與概況 1.項(xiàng)目名稱：

香山怡景住宅小區(qū)項(xiàng)目 2.承辦單位概況

單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：RMB6億

單位住所：武漢市武昌區(qū)文化學(xué)院一號(hào) 法定代表人;王思言企業(yè)負(fù)責(zé)人：肖雨薇

昌盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)介；昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于武漢市洪山區(qū)文華學(xué)院壹號(hào)，于2014年9月在武漢注冊(cè)成立，公司注冊(cè)資本6億，房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。目前，公司正著力打造香山怡景項(xiàng)目，并努力使之成為本地標(biāo)桿性項(xiàng)目。公司秉承“讓更多人享受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價(jià)值觀——“守諾擔(dān)任共同發(fā)展”指導(dǎo)各項(xiàng)工作，立志成為“客戶滿意開發(fā)商”。自公司進(jìn)入運(yùn)作，標(biāo)志著公司進(jìn)入快速發(fā)展階段。公司堅(jiān)持以對(duì)社會(huì)、客戶和企業(yè)負(fù)責(zé)的精神精雕細(xì)琢每一個(gè)項(xiàng)目和產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié)，為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，為消費(fèi)者創(chuàng)造最舒適的家園！公司目前擁有員工100人，本科以上學(xué)歷者占60%，人員總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強(qiáng)，具有高度的凝聚力和向心力。同時(shí)，公司重點(diǎn)加強(qiáng)人才梯隊(duì)建設(shè)，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。 3.可行性研究報(bào)告依據(jù)

1) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議

2）國家計(jì)委計(jì)辦投資 [2016]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》

3）國家發(fā)張改革委委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 4)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 5)《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》

4.編制范圍

依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)漢水明珠居住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的目

的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目分析風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行全面論證和研究。

5.擬建地點(diǎn)

本項(xiàng)目位于華中科技大學(xué)附近，東面臨近中百倉儲(chǔ)，生活便利，購物較方便。西面

坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號(hào)交通2號(hào)線，華中科技大學(xué)，學(xué)習(xí)氛圍濃厚，南至光谷創(chuàng)業(yè)街�？傉嫉孛娣e142214.5平方米。土地平坦，五通一平。

6.預(yù)期目標(biāo)

1.1香山怡景居住小區(qū)擬占用面積142214.5平方米。平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率

為4，建設(shè)密度25％。居住用地60萬平方米，建筑物基層面積35553.6平方米，總建筑面積 71107.2平方米。商業(yè)、服務(wù)業(yè)、設(shè)施用地73330.5平方米，公園、防護(hù)綠化用地33330.5

第一章項(xiàng)目總說明與概況

1.1項(xiàng)目背景與概況

1.項(xiàng)目名稱：

香山怡景住宅小區(qū)項(xiàng)目

2.承辦單位概況

單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司

注冊(cè)資金：RMB6億

單位住所：武漢市武昌區(qū)文化學(xué)院一號(hào)

法定代表人;王思言

企業(yè)負(fù)責(zé)人：肖雨薇

3.可行性研究報(bào)告依據(jù)

1) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議

2）國家計(jì)委計(jì)辦投資 [2016]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》

3）國家發(fā)張改革委委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》

4)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

5)《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》

4.編制范圍

依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)漢水明珠居住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目分析風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行全面論證和研究。 5.擬建地點(diǎn)

本項(xiàng)目位于華中科技大學(xué)附近，東面臨近中百倉儲(chǔ)，生活便利，購物較方便。西面坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號(hào)交通2號(hào)線，華中科技大學(xué)，學(xué)習(xí)氛圍濃厚，南至光谷創(chuàng)業(yè)街�？傉嫉孛娣e142214.5平方米。土地平坦，五通一平。

6.預(yù)期目標(biāo)

1.1香山怡景居住小區(qū)擬占用面積142214.5平方米。平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為4，建設(shè)密度25％。居住用地60萬平方米，建筑物基層面積35553.6平方米，總建筑面積 71107.2平方米。商業(yè)、服務(wù)業(yè)、設(shè)施用地73330.5平方米，公園、防護(hù)綠化用地33330.5

平方米。

1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2016年國民經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)發(fā)展

加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間。2016年，針對(duì)需求不足問題，不斷推出重大投資工程和消費(fèi)工程包，一些省市陸續(xù)推出取消房地產(chǎn)限購、限貸政策，降低住房首付比例和住房交易環(huán)節(jié)稅，完善出口退稅和貿(mào)易便利化。針對(duì)貨幣政策傳導(dǎo)不暢和實(shí)體融資成本過高，自2014年11月以來，六次降息、五次降低存款準(zhǔn)備金率，并利用其他貨幣政策工具，引導(dǎo)利率下降。針對(duì)地方政府負(fù)債率高和財(cái)政政策有效性下降的問題，開展了存量債務(wù)置換，出臺(tái)融資平臺(tái)在建項(xiàng)目的續(xù)貸政策，積極推進(jìn)政府企業(yè)合作模式。對(duì)地方政府懶政進(jìn)行問責(zé)，加強(qiáng)督導(dǎo)檢查和簡(jiǎn)政放權(quán)，財(cái)政支出進(jìn)度明顯加快。初步遏制了經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)保持了總體穩(wěn)定，2016年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.9%，規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)同比增長6.1%。消費(fèi)需求基本平穩(wěn)，社會(huì)消費(fèi)品零售額名義增長10.7%�；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增長17.0%，保持了較快增長。進(jìn)口、出口分別下降14.1%和2.8%，但剔除價(jià)格因素，實(shí)際增速分別為-2.8%和-1.8%。就業(yè)形勢(shì)基本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1313萬人。物價(jià)溫和回升，CPI上漲1.4%，商品房價(jià)格同比上漲7.4%，比去年同期提高6個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整亮點(diǎn)紛呈，新的增長動(dòng)力正在逐步形成。一是服務(wù)業(yè)主導(dǎo)趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。2016年第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到50.5%，同比提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長10.2%，比整體工業(yè)增速高出4.1個(gè)百分點(diǎn)，占規(guī)模以上工業(yè)比重為11.8%。新能源汽車、工業(yè)機(jī)器人、智能終端、軌道交通設(shè)備等產(chǎn)品的產(chǎn)量實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)甚至成倍增長。二是需求結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，消費(fèi)拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)到66.4%，比上年提高15.4個(gè)百分點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)零售等新型消費(fèi)模式實(shí)現(xiàn)迅猛增長，旅游、信息、文化、健康等服務(wù)消費(fèi)持續(xù)升溫。三是收入分配結(jié)構(gòu)有所改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步惠及居民。居民人均可支配收入名義增長8.9%，居民在國民收入分配中的占比提高，農(nóng)村居民人均可支配收入實(shí)際增長明顯快于城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。四是節(jié)能減排取得新成效。單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗同比下降5.6%。

改革開放步伐加快，微觀主體活力有所釋放。行政審批制度改革繼續(xù)推進(jìn)，取消、下放了部分行政審批事項(xiàng)，商事制度不斷完善。財(cái)政金融體制改革深化，

加大結(jié)構(gòu)性減稅力度，降低社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)費(fèi)率，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。降低民間資本準(zhǔn)入門檻，5家民營銀行獲批營業(yè)。利率、匯率市場(chǎng)化改革取得進(jìn)展，市場(chǎng)決定資金價(jià)格的機(jī)制初步形成。價(jià)格改革邁出重大步伐，政府定價(jià)目錄大幅度減少。服務(wù)業(yè)和制造業(yè)開放進(jìn)一步擴(kuò)大，外商投資產(chǎn)業(yè)目錄限制類條目大幅度減少50%，90%以上的境外投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上備案。這些改革舉措，有利于促進(jìn)生產(chǎn)要素的自由流動(dòng)，有利于創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，有利于我國走出去戰(zhàn)略的實(shí)施，有利于形成大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的局面。

總體來看，2016年國民經(jīng)濟(jì)仍運(yùn)行在合理區(qū)間，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)一步加快，新興動(dòng)力進(jìn)一步積聚，人民生活進(jìn)一步改善，為經(jīng)濟(jì)增長奠定了較好的基礎(chǔ)。

2.2項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理政策因素

武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“開發(fā)區(qū)”）位于武漢西南，1991年5月動(dòng)工興建，1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)開發(fā)區(qū)，2000年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)在開發(fā)區(qū)設(shè)立湖北武漢出口加工區(qū)。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積已達(dá)489.7平方公里，轄區(qū)人口近40萬，形成了以汽車及零部件、電子電器產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，注冊(cè)企業(yè)逾15000家，是武漢市重要的經(jīng)濟(jì)增長極，綜合實(shí)力位居全國經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)前列。

近年來，按照“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城融合”的總體思路，武漢開發(fā)區(qū)在堅(jiān)持做好產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，更加注重城市建設(shè)、民生社會(huì)事業(yè)發(fā)展和生態(tài)文明建設(shè)，逐步由單純的工業(yè)園區(qū)向生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能三位一體同步發(fā)展的現(xiàn)代化新城轉(zhuǎn)變。

根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開發(fā)區(qū)設(shè)立了商務(wù)城、智慧生態(tài)城、先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)、湖北武漢出口加工區(qū)、港口物流區(qū)、汽車及零部件園區(qū)、通用航空及衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)園、武漢經(jīng)開農(nóng)業(yè)發(fā)展投資公司等八大園區(qū)，承擔(dān)招商引資、項(xiàng)目落地、服務(wù)企業(yè)等職能。

2016年，開發(fā)區(qū)共實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2844億元，占全市比重達(dá)到1/4；其中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1388億，增長21%。實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資622億元，增長30%。

實(shí)現(xiàn)全口徑財(cái)政總收入346億元，占全市比重超過1/7；實(shí)現(xiàn)地方公共財(cái)政預(yù)算收入77億元，增長14.5%。

第三章市場(chǎng)研究

3.1區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

戴德梁行12日發(fā)布的《武漢2016年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，受多項(xiàng)利好政策刺激，武漢上半年商品住宅成交量再創(chuàng)奇跡，同比增一倍;商品房可售面積同比下降43.7%，出清周期已跌至6.0個(gè)月。土地市場(chǎng)亦是地王頻出，部分片區(qū)的樓面地價(jià)兩個(gè)月內(nèi)增長一倍，總體成交面積、成交金額同比分別增長62.4%、39.2%。

住宅市場(chǎng)火爆，但商鋪市場(chǎng)卻面臨多面“圍城”的競(jìng)爭(zhēng)壓力。2016年上半年，武漢多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目因故延期入市。下半年，又將有52.5萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目投入使用，短時(shí)間的供應(yīng)井噴意味著品牌資源爭(zhēng)奪將更加激烈。

住宅成交量同比翻倍

2016年上半年，武漢主城區(qū)商品住宅累計(jì)供應(yīng)達(dá)645.7萬平方米，相比去年同期上升12.0%;從區(qū)域上看，除武昌和二七后湖片區(qū)供應(yīng)量有所下降外，其它區(qū)域均呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢(shì)，青山片區(qū)增幅達(dá)69.8%。

在全國樓市去庫存的主基調(diào)下，多項(xiàng)利好政策于一季度集中出臺(tái)，掀起了武漢新一波置業(yè)熱潮。2016上半年，武漢主城區(qū)成交量達(dá)112,486套，同比增長95.4%。其中三月和四月連續(xù)刷新武漢單月成交

量歷史記錄。成交價(jià)雖一再創(chuàng)新高，但漲幅相對(duì)理性，今年1～6月武漢主城區(qū)住宅成交均價(jià)為每平方米11,127元，同比去年上漲9.3%。從片區(qū)來看，各片區(qū)成交量相比去年同期均有所上升，其中關(guān)山片區(qū)以28,411套居成交量首位，古田片區(qū)漲幅最為明顯達(dá)208.9%，青山及二七后湖分別增長165.6%和150.9%。成交價(jià)方面，武昌中心以16.2%的漲幅領(lǐng)漲各主城區(qū)，青山及漢口中心分別以14.6%和11.8%名列二三名。

武漢樓市在經(jīng)歷持續(xù)的火爆成交后，去庫存效果明顯。截止2016年5月，武漢全市商品房可售面積為1585.2萬平方米，相比去年同期下降43.7%，出清周期已跌至6.0個(gè)月，同比去年縮短了12.1個(gè)月。

戴德梁行武漢及長沙公司總經(jīng)理黃廣平向第一財(cái)經(jīng)記者表示，隨著城市發(fā)展節(jié)奏的加快，以及外來人口吸附力的不斷增強(qiáng)，武漢仍然具有強(qiáng)勁的購房需求。預(yù)計(jì)下半年如果政策不收緊的話，武漢樓市成交仍將維持上半年火熱態(tài)勢(shì)。

持續(xù)“紅火”的樓市亦不斷吸引品牌房企來漢拿地，“面粉”價(jià)格的不斷飆高，終將傳導(dǎo)至住宅市場(chǎng)。

樓面地價(jià)兩月漲一倍

上半年武漢住宅成交量屢創(chuàng)記錄，不少房企開始積極拿地，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

隨著品牌房企陸續(xù)登陸武漢，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈，武漢半年已誕三“地王”，而本月8日的土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)再次刷新樓面地價(jià)紀(jì)錄，個(gè)別片區(qū)的地價(jià)在短短兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)就翻了一倍。

2016年上半年，武漢土地市場(chǎng)共計(jì)推出79宗地，成功交易76宗，成交面積為357.9萬平方米，同比增長62.4%;成交金額為288.0億元，相比去年同期上升39.2%。從區(qū)域角度來看，蔡甸區(qū)、東湖高新區(qū)以及洪山區(qū)成為2016年上半年土地市場(chǎng)成交主力，三區(qū)占全市土地成交面積總量的62.8%。而中心城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)成交面積占比同比分別下降14.8和5.0個(gè)百分點(diǎn)，次中心城區(qū)則上升19.8個(gè)百分點(diǎn)。

從成交結(jié)構(gòu)來看，2016上半年商服用地成交占比相比去年同期大幅上升一倍至36.2%，而綜合用地成交占比下降13.7個(gè)百分點(diǎn)至21.2%，工業(yè)用地表現(xiàn)相對(duì)活躍，占總成交量的6.9%;民營房企為本季度的拿地主力，占比達(dá)52.6%，超國企17.8個(gè)百分點(diǎn)。

商業(yè)“圍城”需共同應(yīng)對(duì)

2016年上半年，武漢多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目因故延期入市。然而，由迅猛發(fā)展的電子商務(wù)和大量潛在供應(yīng)帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力使得各大商家不敢松懈，紛紛在運(yùn)營策略上下功夫，各種藝術(shù)展和主題活動(dòng)層出不窮。一方面為其商業(yè)項(xiàng)目起到了引流作用，另一方面，則在當(dāng)前商業(yè)面臨多面“圍城”的大背景下給予了商戶更多的信心。

品牌方面，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)依然保持著較為強(qiáng)勁的擴(kuò)張勢(shì)頭，多個(gè)新餐

飲品牌首次入駐武漢。另外，快時(shí)尚及輕奢品牌成為上半年零售類品牌的擴(kuò)張主力;隨著商業(yè)市場(chǎng)的深度調(diào)整及國家政策的大力扶持，書店這個(gè)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)正不斷吸引著更多的關(guān)注，德芭與彩虹書店落戶古田，文華書城王家灣店成為了全國首家“地鐵書店”。

下半年，以M+、壹方購物中心和萬隆廣場(chǎng)為代表的52.5萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目將投入使用，短時(shí)間的供應(yīng)井噴意味著品牌資源爭(zhēng)奪將更加激烈。同時(shí)，消費(fèi)增速放緩、消費(fèi)習(xí)慣改變，將成為商業(yè)運(yùn)營商與品牌商之間共同需要面對(duì)的問題。

3.2需求供給分析

作為一種商品，從本質(zhì)意義上說房地產(chǎn)的價(jià)格是由房地產(chǎn)的供給和需求決定的，這一點(diǎn)與其它商品是一致的。但房地產(chǎn)商品和反地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)行業(yè)的網(wǎng)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)的供給和需求具有獨(dú)特的地方。

判斷一個(gè)國家、一個(gè)地區(qū)居民住房的有效需求。要同時(shí)考慮兩個(gè)條件：一是居民家庭購房的實(shí)際承受能力，二是居民家庭購房的愿望。僅有購房的實(shí)際承受力而無意愿購房，或有意愿購房而無購房實(shí)際承受能力，都不能形成房地產(chǎn)的有效需求。只有同時(shí)解決這兩個(gè)問題，住房的有效需求才能促進(jìn)房地產(chǎn)的供給，進(jìn)而達(dá)到帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長的作用。

調(diào)查結(jié)果顯示對(duì)高檔樓盤的項(xiàng)目地段選擇而言漢口市區(qū)占有絕對(duì)性的優(yōu)勢(shì)不但工作、居住在漢口的人將其作為購房首選區(qū)域工作、居住在武昌和漢陽的居民也將其作為重要購房考慮區(qū)域。另外?“漢口城

郊結(jié)合部”也是重要的區(qū)域?多數(shù)漢口人都將其作為“次選區(qū)域”?其他區(qū)域的許多人也作為購房的考慮區(qū)域?位于漢口市郊的“常青花園”地區(qū)、金銀湖地區(qū)和后湖地區(qū)經(jīng)過近年來的規(guī)模的開發(fā)可環(huán)境整飭、以及在新的城市規(guī)劃中的重要地位?使得“漢口城郊結(jié)合部”成為受大眾矚目的重要居住區(qū)。

其次武昌中心城區(qū)的地位也很重要。居住和工作在武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)的大都會(huì)選擇“武昌市區(qū)”作為首選購房區(qū)域。值得一提的是。洪山區(qū)目前的開發(fā)潛力已經(jīng)顯現(xiàn)出來?洪山區(qū)是重要的教育、科技區(qū)?在“武漢·中國光谷”這一發(fā)展前景異常廣闊的品牌所帶來的科技產(chǎn)業(yè)化、以及帶動(dòng)周邊高校的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響?再加上自然環(huán)境好、土地自然豐富等自然條件?必然會(huì)使洪山區(qū)在未來成為重要居住區(qū)本次調(diào)查由于主要針對(duì)漢口地區(qū)對(duì)洪山區(qū)涉及較少所以在調(diào)查結(jié)果中沒有被顯示出來。

3.3 武漢房地產(chǎn)特征分析

相對(duì)于上半年的平淡，下半年的土地市場(chǎng)尤為值得期待。總體來說，武漢還會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)的地塊推出，加上渴望進(jìn)入武漢的開發(fā)商越來越多以及資本力量更深的介入，在一定程度上將保持“房熱地更熱”的態(tài)勢(shì)。對(duì)于下半場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為。

“喜中有憂謹(jǐn)慎樂觀保持理性”

一方面，下半年僧多肉少，且政府在招拍掛土地供應(yīng)層面占絕對(duì)主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈，地價(jià)將在一定時(shí)間內(nèi)持續(xù)刺激供需市場(chǎng)；

另一方面，預(yù)計(jì)進(jìn)入下半年，溢價(jià)率將有所回落，市場(chǎng)理性程度增加，在金融屬性強(qiáng)勢(shì)背景下，避免用更高的杠桿拿地帶來高風(fēng)險(xiǎn)，需謹(jǐn)慎。

目前來看，武漢出現(xiàn)了很多的地王，我們也在反思這個(gè)地王背后形成的原因是什么？其實(shí)它有幾個(gè)方面：我們認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因：

1、開發(fā)商資金面

融資環(huán)境友好，銷售回現(xiàn)給力，房企資金面充裕，拿地?cái)U(kuò)張意愿強(qiáng)。

2、開發(fā)商預(yù)期面

武漢市場(chǎng)面給予信心，新房市場(chǎng)表現(xiàn)理想，市場(chǎng)安全度高。土地價(jià)格相對(duì)合理，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可控。

3、開發(fā)商供給面

2016準(zhǔn)備進(jìn)入武漢房企數(shù)量越來越多，預(yù)計(jì)下半年更多開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐武漢，在上半年無所收獲的背景下，下半年拿地決心更大。

4、土地供給面

下半年多個(gè)市中心優(yōu)質(zhì)地塊逐步上市，土地供給充足。

四、后續(xù)土拍市場(chǎng)操作的建議

經(jīng)歷地王浪潮，沒買到地，就糾結(jié)三天；買到地，就糾結(jié)五年，其實(shí)“地王”

項(xiàng)目操作難度不言而喻，昔日地王開發(fā)緩慢，2015年武漢成交的多個(gè)“地王”如?七濱江華發(fā)地塊、西后湖首地集團(tuán)地塊均未進(jìn)行實(shí)質(zhì)開發(fā)階段。在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，以利為先，不加杠桿，不參與規(guī)模和土儲(chǔ)的軍備競(jìng)賽�？梢詮慕档腿谫Y成本、資源合作、產(chǎn)品打造等方面入手，保持理性競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：

1、多渠道降低融資成本

利用金融市場(chǎng)工具，拓寬融資渠道，降低融資成本。如深圳平家（平安+萬科聯(lián)合體）拿下經(jīng)開P（2015）162號(hào)地塊。

2、合作開發(fā)，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)

尋找專業(yè)運(yùn)營能力強(qiáng)的開發(fā)商合作，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。如房投、綠城合作光谷中心城項(xiàng)目

3、項(xiàng)目自身品質(zhì)的打造

項(xiàng)目產(chǎn)品力、服務(wù)力、內(nèi)部配套力的打造精裝修做溢價(jià)，內(nèi)部配套升級(jí)（豪華會(huì)所、教育引入、酒店）

3.4 2016武漢樓市分析

10月2日武漢市人民政府辦公廳發(fā)布武漢市部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶徬拶J措施的通知，核心內(nèi)容為武漢主城區(qū)及開發(fā)區(qū)限購限貸，首套房商業(yè)貸款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，10月3日起正式施行。

2016年

9月武漢新房成交均價(jià)為10584元/㎡，環(huán)比增長了2.11%，同比增長了24.53%；9月份，二手房成交均價(jià)為13859元/㎡，環(huán)比增長了6.29%，同比增長了33.55%。

9月份，武漢各區(qū)住宅成交均價(jià)已經(jīng)出爐，其中，武昌區(qū)住宅成交均價(jià)最高，為16122元每平方，其次是江岸區(qū)和洪山區(qū)。9月份各區(qū)住宅成交均價(jià)漲幅最大的武昌區(qū)和江夏區(qū)，漲幅均超4成。

2016年9月武漢市各區(qū)住宅成交均價(jià)排行榜

第四章、項(xiàng)目定位

4.1價(jià)格定位

根據(jù)對(duì)武漢市周邊樓盤的調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)和銷售時(shí)間因素的考慮，本項(xiàng)目定位確認(rèn)為：住宅： 2000~4000元/M2

4.2市場(chǎng)定位

通過市場(chǎng)分析顯示，結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃和市場(chǎng)定位，再得出該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。項(xiàng)目的土地使用性質(zhì)為住宅，目標(biāo)市場(chǎng)為文華周邊的師生及企業(yè)職工。房屋的基本屬性為高層的普通住宅—生態(tài)的溫馨家庭住宅，直切主題，突出有別于其它競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的景觀。對(duì)于本項(xiàng)目周邊而言，沒有任何天然資源，其它樓盤也都是內(nèi)部造景，但景觀沒有鮮明的特色。但本項(xiàng)目就點(diǎn)中要害，就體現(xiàn)了鮮明的主題景觀，而且是周邊非常稀缺的草地景觀，并能延伸出健康，環(huán)保，陽光等很多主題來。恰恰能夠讓人體會(huì)到生活其樂融融的未來，且也是一個(gè)獨(dú)特的生活領(lǐng)域，配套完善，居民生活和睦，靜謐中流露出濃郁的田園氣息，寧靜中享受生活的熱鬧和城市的繁榮。整體風(fēng)格上，突出展現(xiàn)了簡(jiǎn)潔、大方的整體項(xiàng)目形象，營造了具有城市感的項(xiàng)目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設(shè)計(jì)的訴求。 a、在規(guī)劃設(shè)計(jì)定位上，采用半圍合思路，為小區(qū)提供充分的公共空間，同時(shí)在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內(nèi)的通風(fēng)，并提供適應(yīng)武漢炎熱氣候的活動(dòng)場(chǎng)所。

b、建筑立面上，極具現(xiàn)代感，一面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)住大方的白色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項(xiàng)目整體雅典的氣質(zhì)。

C、戶型設(shè)計(jì)上，力求戶型的經(jīng)濟(jì)適用，通風(fēng)采光良好，并在入戶處設(shè) 置了入戶花園，增加空間層次及實(shí)用性。

4.3項(xiàng)目介紹及SWOT矩陣分析該房地產(chǎn)項(xiàng)目位于武漢市光谷腹地，華中科技大學(xué)文華學(xué)院南面地域，緊鄰光谷一路，區(qū)域內(nèi)擁有眾多未開發(fā)的空地，且項(xiàng)目占地范圍較為平坦，只分布幾處零星的建筑物，規(guī)模不大，地理環(huán)境良好，計(jì)劃建開發(fā)中高端住宅樓。

5 規(guī)劃方案及建設(shè)條件 5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

（1）依據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益相結(jié)合的原則。（2）依據(jù)國家和地方政府有關(guān)法律、法規(guī)，嚴(yán)格履行規(guī)劃管理手續(xù)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（4）遵循價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供求法則，充分了解和掌握市場(chǎng)行情，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目作出正確的定位。

（5）節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地。（6）體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展的思想。

5.2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局

1.居住用房地產(chǎn)；

2.生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工廠等）； 3.經(jīng)營用房地產(chǎn)（商場(chǎng)、游樂園等）；

4.行政用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等）； 5.其他專業(yè)用房地產(chǎn)（學(xué)校、醫(yī)院、福利院等）；

第6章建設(shè)方式及進(jìn)度安排

6.1建設(shè)方式

本項(xiàng)目的總占地面積142214.5平方米，綜合建筑面積為711072平方米，項(xiàng)目分A,B,C三區(qū)，A,B，C三區(qū)為高層住宅及沿街商業(yè)，大型購物中心組成。

6.2項(xiàng)目進(jìn)度安排

本項(xiàng)目自2016年1月份開始啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2018年5月份推出項(xiàng)目的最后一批房源，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)周期為3年零五個(gè)月。

根據(jù)業(yè)主對(duì)本工程工期的總體要求，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，擬計(jì)劃開工2016年1月1日(實(shí)際開工日期以下發(fā)的開工令為準(zhǔn))，預(yù)計(jì)竣工850日，計(jì)劃總工期30個(gè)月。根據(jù)業(yè)主階段性目標(biāo)要求，編制本進(jìn)度計(jì)劃：

340日前，完成A區(qū)建筑。 300日前，完成B區(qū)建筑。 210日前，完成C區(qū)建筑。

根據(jù)以上總體施工計(jì)劃按安排，考慮各工序間的關(guān)系，編制了上蛟高速B1合同段進(jìn)度計(jì)劃時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖、主要分項(xiàng)工程計(jì)劃斜率圖及工程管理曲線圖。由于施工時(shí)可能受各種因素影響，在實(shí)際施工中應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)每天完成的工程項(xiàng)目，通過比較分析，確定按當(dāng)前

施工進(jìn)度繼續(xù)施工對(duì)目標(biāo)工程造成影響，從而及時(shí)對(duì)現(xiàn)行計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，充分調(diào)動(dòng)資源，克服不利自然條件帶來的困難。最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期的合同工程計(jì)劃工期。

第七章投資估算和資金籌措 7.1投資估算

7.2投資計(jì)劃與資金籌措表

序號(hào) 1 2 3 4 5

建、構(gòu)筑屋名稱供排水工程費(fèi)用排水工程費(fèi)用供電工程費(fèi)用公共綠化費(fèi) 小區(qū)安防智能化合計(jì)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

單價(jià)

單位工程量

指標(biāo) 單位

㎡ 568858 15 元/㎡㎡ 568858 30 元/㎡㎡ 568858 45 元/㎡㎡ 568858 80 元/㎡㎡ 568858 20 元/㎡

費(fèi)用合計(jì)（萬元）

853.29

1706.57 2559.86 4550.86 1137.71 10808.29

工程建設(shè)其他費(fèi)用

序號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

項(xiàng)目名稱土地使用費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 工程勘察費(fèi) 前期工作費(fèi) 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 竣工圖編制費(fèi) 標(biāo)書編制及招標(biāo)管理費(fèi)

工程保險(xiǎn)費(fèi) 施工圖預(yù)算編制費(fèi)

合計(jì)

計(jì)算規(guī)則

建安造價(jià)的5% 建安工程費(fèi)的2% 設(shè)計(jì)費(fèi)的15% 工程費(fèi)的0.8% 工程費(fèi)的1% 工程費(fèi)的0.2% 工程設(shè)計(jì)費(fèi)的5% 工程費(fèi)用的0.1% 工程費(fèi)的0.2% 工程設(shè)計(jì)費(fèi)的10%

費(fèi)用合計(jì)（萬元）

560500 6462.5 2585 387.75 1034 12925 258.5 129.25 129.25 258.5 258.5 584928.25

序號(hào) 1 2 3 4

建、構(gòu)筑物名稱住宅樓地下建筑商業(yè)建筑供電房合計(jì)

建筑安裝工程費(fèi)用

單價(jià)

單位工作量

指標(biāo) 單位

㎡ 468500 2000 元/m2

50000 2300 元/m2 ㎡

㎡ 100000 2400 元/m2

費(fèi)用合計(jì)（萬元）

93700 11500 24000 50 129250

㎡ 358

1400 元/m2

資金籌措

第八章項(xiàng)目融資 (一）項(xiàng)目融資主體（1）項(xiàng)目發(fā)起人：高彤（2）項(xiàng)目公司：昌盛公司

（3）貸款銀行：中國建設(shè)銀行（4）產(chǎn)品購買者：購房者、投資人（5）工程承包商：肖氏（二）項(xiàng)目資金來源 1.項(xiàng)目資本金籌措

（三）融資方案分析 1.資本金來源可靠分析

（1）既有項(xiàng)目法人內(nèi)部融資的可靠性分析

1）調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量狀況和盈利能力，分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，可能籌集到并用于擬建項(xiàng)目的現(xiàn)金數(shù)額及其可靠性；

2）調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及其與擬建項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性，分析企業(yè)可能用于擬建項(xiàng)目的非現(xiàn)金資產(chǎn)數(shù)額及其可靠性。（2）項(xiàng)目資本金的可靠性分析

1）既有法人融資方式的項(xiàng)目，應(yīng)分析原有股東增資擴(kuò)股和吸收新股東投資的數(shù)額及可靠性；

2）新設(shè)法人融資方式的項(xiàng)目，應(yīng)分析各投資者認(rèn)繳的股本金數(shù)額及可靠性；

3）采用上述兩種融資方式，如通過發(fā)行股票籌集資本金，應(yīng)分析其獲得批準(zhǔn)的可能性。（3）項(xiàng)目債務(wù)資金的可靠性分析1）采用債務(wù)融資的項(xiàng)目，應(yīng)分析其能否獲得國家有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)；

2）采用銀行貸款的項(xiàng)目，應(yīng)分析其能否取得銀行的貸款承諾；

3）采用外國政府貸款或國際金融組織貸款的項(xiàng)目，應(yīng)核實(shí)項(xiàng)目是否列入利用外資備選項(xiàng)目。

2.融資結(jié)構(gòu)分析 2.1資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析資本金和債務(wù)資金比例1：1

在滿足政府管理部門有關(guān)規(guī)定及債務(wù)清償要求的前提下，能使權(quán)益投資的回報(bào)率最高的資產(chǎn)負(fù)債比。 2.2權(quán)益投資結(jié)構(gòu)分析

權(quán)益投資結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目資本金的內(nèi)部比例3：2：1 2.3項(xiàng)目資金來源資本金自有資金資本（股本）溢價(jià) 接受贈(zèng)款資金總額長期借款借入資金流動(dòng)資金借款其他短期

3.融資成本分析

融資成本：為了籌集和使用資金付出的全部費(fèi)用。包括：資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)用

資金籌集費(fèi)用：在融資過程中所發(fā)送的一次性支付成本費(fèi)用，如

承諾費(fèi)，手續(xù)費(fèi)，擔(dān)保費(fèi)，代理費(fèi)等

資金占用費(fèi)用：反映資金占用和試用期內(nèi)應(yīng)付出的經(jīng)常性費(fèi)用，例如利息

（1）銀行借款的資金成本

銀行借款資金成本包括借款利息和籌資費(fèi)用

由于借款利息計(jì)入稅前成本費(fèi)用，因而使企業(yè)少繳一筆所得稅，因此，企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)的借款利息費(fèi)用應(yīng)扣除相應(yīng)的所得稅額。（2）普通股資金成本（3）優(yōu)先股成本

第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

企業(yè)利益存留（留利）的資金成本

第十章風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素分析 10.1 風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本增大等不利結(jié)果的可能性。風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，風(fēng)險(xiǎn)的存在不僅會(huì)帶來損失，在許多情況下，風(fēng)險(xiǎn)也蘊(yùn)藏著某種機(jī)遇。所以，科學(xué)預(yù)見各種不確定性，提示并正確識(shí)別房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素，認(rèn)真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理具有特別重要的意義。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、模塊化，就必須根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的客觀規(guī)律建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系，相對(duì)的固定下來并成為具體開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方案的基礎(chǔ)和模板。

作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，正成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并日益成為當(dāng)今主要的投資熱點(diǎn)之一。然而，毋庸置疑，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)的投資。如何針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序不斷規(guī)范，法制化體系不斷完善的情況下，改進(jìn)目前經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)的

風(fēng)險(xiǎn)，走出適合本地實(shí)際的行業(yè)特色之路，是目前房地產(chǎn)業(yè)急需解決的問題，也是本文要闡明的問題。

風(fēng)險(xiǎn)管理作為一種理論已經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，現(xiàn)在學(xué)術(shù)界對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論達(dá)到較一致的看法，認(rèn)為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，它涉及工程管理的方方面面。作為市場(chǎng)的主體，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分運(yùn)用這些理論，結(jié)合自身實(shí)際情況，根據(jù)周邊環(huán)境的狀況，創(chuàng)造出適合自己特點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理辦法。這也是作者進(jìn)行此項(xiàng)研究的最初目的。 10.2不確定因素分析 1.敏感性分析

感性分析是通過分析、預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。敏感性分析的目的是在充分了解和掌握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)程度的情況下，考察投資項(xiàng)目抗

風(fēng)險(xiǎn)的能力。

敏感性分析還可以篩選出若干最為敏感的因素，有利于對(duì)這些最敏感因素集中力量研究，重點(diǎn)調(diào)查和收集資料，盡量減少因素的不確定性，進(jìn)而減少方案的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析及計(jì)算過程比較復(fù)雜，一般來說是按照如下步驟進(jìn)行的：

（1）選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算過程中，首先要選擇最能反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)做分析、計(jì)算對(duì)象。根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)及國家建委的有關(guān)規(guī)定和要求，通過選擇凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為敏感性分析計(jì)算的對(duì)象。

（2）選擇需要分析的不確定性因素

在敏感性分析、計(jì)算時(shí)，選擇哪些不確定性因素作為分析和計(jì)算的變量呢？一般可以選擇銷售面積、房地產(chǎn)銷售單價(jià)、成本等常見的因素。

（3）確定變量的變化范圍并計(jì)算其變動(dòng)幅度

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，開發(fā)成本可能上漲5%或者下降5%，銷售價(jià)格可能下降10%或者上漲10%。

（4）確定項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度

由于各變量在其變化范圍內(nèi)的變化引發(fā)社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度，而給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了投資

2.盈虧平衡分析

盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，是通過項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）來分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法，主要用來考察項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力以及考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)過程中，我們不難發(fā)現(xiàn)其商品房面積、成本、利潤三者之間存在這樣一個(gè)關(guān)系，即：銷售利潤=產(chǎn)品銷售收入-總投資額-稅金產(chǎn)品銷售收入=銷售面積×單位建筑面積價(jià)格總投資額=變動(dòng)成本+固定成本

由上述關(guān)系式可知，銷售收入和總投資額都可以是銷售面積的函數(shù)。當(dāng)它們呈線性函數(shù)關(guān)系時(shí)，則認(rèn)為它們之間的盈虧平衡屬線性盈虧平衡關(guān)系，反之，為非線

性盈虧平衡關(guān)系。線性盈虧平衡關(guān)系是我們應(yīng)該掌握的。

圖中橫坐標(biāo)表示開發(fā)的建筑面積，縱坐標(biāo)表示銷售收入和總投資額，銷售收入和成本的兩條直線交于BEP點(diǎn)，表明當(dāng)開發(fā)的建筑面積達(dá)到一定數(shù)量時(shí)候，銷售收入和成本相等，利潤為零，交點(diǎn)BEP稱為盈虧平衡點(diǎn)或保本點(diǎn)。

BEP點(diǎn)將銷售收入和成本的兩條直線所夾的范圍分為盈與虧兩個(gè)區(qū)。如開發(fā)的建筑面積大于此點(diǎn)，則開發(fā)項(xiàng)目能獲利，反之，則開發(fā)項(xiàng)目就虧損。

因此，盈虧平衡點(diǎn)越低，開發(fā)項(xiàng)目盈利的機(jī)會(huì)就越大，虧損的風(fēng)險(xiǎn)就越小，盈虧平衡點(diǎn)表達(dá)了開發(fā)項(xiàng)目最小的開發(fā)建筑面積。

十一研究結(jié)論與建議

一結(jié)論

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行

全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有：

①明確說明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

②對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

③對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效

益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。

④對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說明。

⑤可行性研究中主要爭(zhēng)議問題的結(jié)論。