我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房若干問題探析

　　目前，我國(guó)政府在實(shí)施住房分配貨幣化政策的過程中，針對(duì)中低收入者的住房問題，采取的是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的做法，即建設(shè)由政府扶持、保本微利銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房向中低收入的家庭提供，此外還有少量的廉租住房提供給最低收入者家庭，以解決他們的住房問題。經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)施以來，雖然取得了一定的成效，但也暴露出一些問題，似乎叫好不叫座。認(rèn)真研究分析問題所在，不斷完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，對(duì)我國(guó)居民住房問題的解決和房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都具有極為重要的意義。下面將就發(fā)展中的幾個(gè)問題做一探討。

　　  一、科學(xué)評(píng)估“中低收入家庭”經(jīng)濟(jì)狀況，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)需求的有效增長(zhǎng)

　　經(jīng)濟(jì)適用住房是為了解決中低收入家庭住房問題而建的，這里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量?jī)蓚�(gè)方面的問題。

　　從理論上說，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩部分。家庭總資產(chǎn)可以用家庭擁有的不動(dòng)產(chǎn)與金融資產(chǎn)的價(jià)值來衡量，具體包括家庭在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國(guó)庫券、公積金等有價(jià)證券和其他投資，以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值；現(xiàn)期收入應(yīng)指家庭所有成員的工資收入（第一、二職業(yè)收入）和其他工資外收入（如社會(huì)保障津貼等）。因此，要衡量判斷一個(gè)特定家庭收入水平必須綜合考慮這兩部分因素。

　　但是，從實(shí)踐來看，由于目前我國(guó)尚未建立個(gè)人收入申報(bào)制度，這使得政府難以準(zhǔn)確核實(shí)家庭的真實(shí)收入，從而使“中低收入家庭”變成一個(gè)十分寬泛而模糊的概念。我們目前認(rèn)定是否為“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的實(shí)際狀況。按照貨幣化分房的有關(guān)政策，各地對(duì)中低收入標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平而定。一般來說，家庭收入在社會(huì)平均值70%以下屬低收入家庭；家庭收入在社會(huì)平均值70%-120%之間屬中等收入家庭；家庭收入在社會(huì)平均值120%以上屬高收入家庭。這些界定從數(shù)據(jù)和比例上講是清楚的，從理論上分析，也是合理的。但是，從實(shí)際操作看，由于缺少對(duì)家庭收入核定的有效手段，由于隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步推進(jìn)，家庭收入的可靠性和穩(wěn)定性經(jīng)常發(fā)生變化，這使得對(duì)中低收入家庭的界定困難重重。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的政策對(duì)象難以界定的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，因而在實(shí)踐操作過程中致使一些需要住房的中低收入家庭沒有買到房，而另一部分已經(jīng)有了住房的中低收入家庭或不應(yīng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的高收入家庭卻還在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，然后出租或在二級(jí)市場(chǎng)上出售，從而加深了貧富差別。

　　當(dāng)然，科學(xué)評(píng)估“中低收入家庭”涉及到整個(gè)社會(huì)分配制度的運(yùn)作、監(jiān)控機(jī)制，要完善這些機(jī)制在短期是難以實(shí)現(xiàn)的。但是，盡管如此，我們還是應(yīng)該創(chuàng)造條件，積極向這個(gè)方向努力，力求逐步準(zhǔn)確、科學(xué)地對(duì)“中低收入家庭”進(jìn)行評(píng)估，以完善住房市場(chǎng)流通體制，提升住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體效益水平。一是應(yīng)盡快建立個(gè)人收入申報(bào)制度并將其與已實(shí)行的個(gè)人存款實(shí)名制相聯(lián)系，準(zhǔn)確掌握家庭收入情況，建立家庭收入檔案，嚴(yán)格審查、登記，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)保障中低收入家庭的利益。二是應(yīng)建立起一種新的工薪階層住房供給的機(jī)制，改變中、低收入一勺燴的局面，提高政府住房政策的針對(duì)性。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)，使中等偏低收入家庭成員真正成為政府補(bǔ)貼的享受主體。經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括區(qū)位、套面積、建筑層高、建筑物間距、小區(qū)綠化、配套設(shè)施和總價(jià)等多方面，應(yīng)做到既適用又經(jīng)濟(jì)。值得一提的是，經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展總水平和人居條件的普遍提高，經(jīng)濟(jì)適用住房的比例應(yīng)逐步減小，而標(biāo)準(zhǔn)則可以作相應(yīng)的上調(diào)。三是積極引導(dǎo)居民樹立正確的消費(fèi)觀念，提倡有能力的居民應(yīng)從市場(chǎng)上去實(shí)現(xiàn)“各盡所能，各居其屋”，而不是依賴經(jīng)濟(jì)適用性房來解決住房問題。國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)亦表明，住房問題的解決不可能一蹴而就。因此，政策補(bǔ)貼作為一種稀缺資源，只能用在最需要發(fā)揮效用的地方。在我國(guó)目前中央與地方財(cái)政均十分有限的情況下，有必要建立起效率優(yōu)先兼顧公平的各類收入階層消費(fèi)需求的

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